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上海一批次土拍稳健收官,因城施策小步慢走持续推进

发布日期:2022-06-18 12:02    点击次数:73

  【地产建筑】

  上海一批次土拍稳健收官,因城施策持续推进——行业周报-20220612

  1、核心观点:上海一批次土拍稳健收官,因城施策小步慢走持续推进

  上海一批次土拍总体偏稳健,仍以央国企拿地为主,我们测算本次房企拿地整体利润空间充沛。地方财政压力下,二批次多城土拍规则调整,政府通过调低土地价格放松限价给房企“让利”,也有助于行业盈利边际改善。进入六月后,政策端整体松绑趋势依旧,更多城市通过放松限购限售及下调首付比例来降低购房门槛,但整体仍呈现小步慢走态势,后续政策仍有较大调控空间。政策的累积效应使部分城市市场出现复苏,我们预测三季度将是市场拐点,市场恢复将以一二线城市为主导,总量的恢复周期或会拉长,板块投资已经进入政策兑现向基本面修复过渡的阶段,板块仍具备较好的投资机会,维持行业“看好”评级。

  2、政策端:国常会持续发声稳增长,多地下调首付比例

  中央层面:国务院要求深入推进以人为核心的新型城镇化战略,持续促进农业转移人口市民化。国常会呼吁尽快推进地方出台稳经济政策细则,确保二季度经济合理增长,部署进一步稳外贸稳外资举措,提升对外开放水平。

  地方层面:较多城市开始下调首套及二套房首付比例来降低购房门槛,河南非限购区域首套商贷最低首付可降至2成,新疆二手房首套房公积金贷款降至2成,珠海、西宁、徐州、呼和浩特、秦皇岛等地均有下调首付比例政策出台。杭州、南京、武汉均上调月度可提取公积金额度,长三角试行公积金支付异地租赁费用。

  3、市场端:单周成交同比持续下滑,上海一批次土拍稳健收官

  销售端: 2022年第23周,全国30大中城市成交面积234万平米,同比下降46%,环比下降2%;从累计数值看,年初至今30大中城市成交面积达5011万平米,累计同比下降43%。全国30大中城市新房成交面积年初至今累计增速-43%,各线城市走势基本一致。全国11城二手房成交面积为119万平米,同比增速-16%,前值-34%;年初至今累计成交面积2178万平米,同比增速-32%,前值-33%。

  土地端:2022年第23周,全国100大中城市推出土地规划建筑面积5468万平方米,成交土地规划建筑面积2293万平方米,同比下降60%,成交溢价率为3.1%。上海第一批次双集中土拍结束,共成交36块地,18块底价成交,没有流拍,总价835亿元,总建面425万平米,平均溢价率3%。拿地主体看,国企拿地占比79%。不考虑配建商业,我们测算36块地住宅部分平均毛利率28%,与北京二批次接近,利润空间充沛。

  4、融资端:国内信用债显著下滑,海外债发行保持低位

  2022年第23周,信用债发行7.5亿元,同比减少92%,平均加权利率3.68%;海外债发行4.3亿美元,同比减少68%,平均加权利率9.31%。

  风险提示:(1)行业销售恢复不及预期,融资改善不及预期,房企资金风险进一步加大;(2)调控政策超预期变化,行业波动加剧;(3)疫情散发影响消费者购房信心。





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